Umowa przedwstępna - co musisz wiedzieć?

Umowa przedwstępna to narzędzie prawne, które pozwala stronom zarezerwować warunki przyszłej transakcji (umowy przyrzeczonej). Jest najczęściej stosowana przy zakupie nieruchomości, gdy nabywca czeka na decyzję kredytową, a sprzedawca musi skompletować niezbędne dokumenty do aktu notarialnego.

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy warto ją zawrzeć?

W umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy. Dokument ten musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – czyli w przypadku sprzedaży: precyzyjne wskazanie przedmiotu (np. numer działki lub KW mieszkania) oraz cenę.

Zawarcie umowy przedwstępnej daje stronom poczucie bezpieczeństwa. Sprzedający wie, że ma zdecydowanego klienta, a kupujący zyskuje czas na formalności bankowe bez ryzyka, że ktoś "podkupi" mu nieruchomość. Warto również określić termin, do którego umowa przyrzeczona ma zostać podpisana.

Forma umowy przedwstępnej – akt notarialny czy forma pisemna?

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Obie są ważne, ale niosą ze sobą zupełnie inne skutki prawne. Forma pisemna jest tańsza (brak taksy notarialnej), ale w razie zerwania umowy przez drugą stronę, pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania (naprawienia szkody, którą poniosła strona licząc na zawarcie umowy).

Akt notarialny daje tzw. silniejszy skutek. Jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, druga strona może wystąpić do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawomocny wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli opornej strony i dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości bez jej zgody.

Zadatek a zaliczka – kluczowe różnice przy rezygnacji

Większość umów przedwstępnych wiąże się z wpłatą określonej kwoty. Jeśli nazwiemy ją zaliczką, to w przypadku niedojścia transakcji do skutku (z jakiejkolwiek przyczyny), zaliczka podlega zwrotowi kupującemu. Nie pełni ona funkcji odszkodowawczej.

Zadatek (zgodnie z Art. 394 KC) chroni interesy obu stron. Jeśli kupujący zrezygnuje, sprzedawca może zadatek zachować. Jeśli jednak to sprzedawca zerwie umowę, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. To sprawia, że zadatek jest znacznie silniejszym motywatorem do dotrzymania ustaleń niż zaliczka.

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej

Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy. Jeśli obie strony są uprawnione i każda wyznaczyła inny termin, wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przedawnienia roszczenia o odszkodowanie biegnie od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna - skorzystaj z pomocy

Jako platforma LEXNONSTOP posiadamy w naszym zespole specjalistów w dziedzinie: umowa przedwstępna, którzy pomogą znaleźć dla Ciebie rozwiązanie każdego zgłoszonego problemu.

Masz podobny temat? Przejdź do formularza , opisz nam swoją sprawę i poznaj rozwiązanie.